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每日经济新闻 房地产记者 新浪微博 http://t.sina.com.cn/1658420483

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其实开发商在土地市场也没捞到多少好处  

2010-09-02 19:35:34|  分类: 每日经济新闻稿件 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                                                 微博: http://t.sina.com.cn/1658420483

 

调控声中,谁在出手?谁敢出手?在新政出台4个多月后,近期部分城市房地产市场出现成交回暖迹象。与此同时,一些在前期通过灵活市场策略消化存货的房地产企业,也在土地市场频繁出手。尽管不少城市的土地招拍挂现场出现了底价成交甚至流拍的情况,但开发商的楼板价似乎与去前年相比未见大幅下降,这似乎意味着未来的房价走势对购房者并不乐观。在“金九银十”到来之时,《每日经济新闻》梳理了近段时间房企拿地的情况,并对此展开深入调查。

 

房地产市场的观望氛围似乎早已传导到土地市场。在开发商拿地竞争激烈程度降低的同时,土地底价成交,以及流拍现象也在全国土地市场频频出现。

这难道意味着,开发商抄底的时机来了?我看开发商也没捞到什么好处。

 

方方地产咨询机构提供的数据显示,7月至今,上海共成交31幅住宅及商业办公地块,其中14幅地块以底价成交,几乎占了出让土地的一半。

上海今年首个底价出让的住宅用地出现在7月21日。当日,上海闸北区456街坊地块出让,因无第二家企业竞价,北方城投和中星集团联合体以底价摘牌,总价15.79亿元,折合楼板价约12000元/平方米。

就在5天前,即7月16日,上海天祥竞得闸北公园附近的钢琴厂地块,成交楼板价为2.1万元/平方米。相比钢琴厂地块,同区域的456街坊地块成交楼板价下降了75%。

在7月21日,闸北区313街坊、罗泾港配套产业园飞跃路南侧地块以底价出让。

8月13日,上海土地市场5地块接连拍卖,其中奉贤区金汇镇一住宅地块以底价成交,楼板价仅1005元/平方米,创下上海土地市场公开拍卖以来楼板价历史新低。五幅地块中,有三幅以底价成交,这其中包括上海虹桥交通枢纽临空15号地块。

当日,上海虹桥交通枢纽的临空15号地块由SOHO中国(新闻)以15.6172亿元的底价收入囊中。这宗地处虹桥中心区的优质办公用地成交楼板价仅为7250元/平方米,业内人士表示,此次“潘石屹(新闻 博客)是捡了大便宜”。

而就在昨日(9月1日),上海出让5幅地块,商住用地影佳路一号地块再次以底价出让,被上海同润以1.58亿元拿下。

上海中原地产研究咨询部的数据显示,今年上半年上海地块出让的平均溢价率为90%,7月以来已降为30%,而去年土地市场的溢价率一般为150%~200%。

溢价率低成交价不低

地块频频以底价成交,不少人认为是开发商在抄底土地市场。但万科副总裁肖莉却表示,土地成交溢价不高并不表示地价也不高。有数据显示,上海上半年土地出让总金额高达466.67亿元,折合成每日出让金额即达2.56亿元。

昨日,上海广富林2-5号地块出让,被上海合生以12.46亿元竞得,该地块溢价率为131%,低于今年2月出让的广富林2-4地块191%的溢价率。但是,2-5号地块最终成交楼面价为16488元/平方米,比早在调控之前出让的2-4地块还高出了110元/平方米。

今年2月出让的广富林2-4地块,容积率与2-5地块同为0.8%,区块相连。广富林2-4地块在被万科及招商地产以16378元/平方米的单价拿下后,曾被媒体称为松江单价地王。照此看来,松江单价地王已于昨日易主,被广富林2-5号地块夺得。

另外一个案例是,8月4日,在现场无人竞价的情况下,远洋地产旗下公司北京远乾置业夺得上海罗店新镇板块F1-4地块和F1-6地块,总价18.998亿元,楼面价高达2万多元/平方米,为该区域新地王。实际上,该区块毛坯楼盘在售价格仅为1.8万元/平方米,面粉还是贵过了面包。远洋地产首入上海市场付出的代价并不小。

“低价”拿地的高成本

一位开发商在接受采访时透露,即便开发商以比市场价低很多的价格竞得土地,也不见得就抄到底了。“比如有些地块附加条件特别多,需要免费为政府代建公园、幼儿园等等配套,折算下来,楼面价就不低了”。

在7月21日以底价拿下闸北区456街坊地块的上海中星与北方城投,同样面临诸多附加要求,比如必须在地块内配置2000平方米的菜场,必须带建幼儿园和社区卫生服务设施及公共绿地,且产权归区政府等等。

“背后关键因素还是地价整体居高不下,政府底价报得高,限制条件又多。市场还不好,现在拿地风险太大,还不如到二三线城市圈地。”上述开发商称。

此前,华远地产董事长任志强也表示,7月份全国20个城市的土地价格数据是4100多元/平方米,相比去年同期3700多元/平方米的住宅地价高出10%以上。“地方政府的期望值太高了,你把地摆到那么高,就会出现土地流拍。”

万科副总裁肖莉认为,地方政府应该把出让底价降下来,因为如果地卖不出去,政府也没得赚。而且,土地出让后还有很多拆迁成本,而目前的劳动力成本正处于上升阶段。

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