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成交量难判断房价走势,金九银十如约而至  

2009-09-07 23:32:54|  分类: 原创 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                                                                                                 张初

 高房价无疑是当下最热门的话题,判断房价走势也成了上至专家,下至黎民最爱干的事情。当下房价高不高,存不存在泡沫,在业内也是纷争不休。以最近媒体的言论来看,仿佛泡沫论占了一定上风,对楼市9月之后的走势,下行预期远远高于上行预期。而这一判断最主要的依据,则是8月之后,各大城市“价涨量跌”的市场数据。不过笔者认为,以成交量判断房价走势,恐难成立。

买的人少了,房价就要下跌,从长远来看恐怕的确如此。这个不用经济学解释,常理判断好了,全国人民几年不买房,房价不崩溃才怪,开发商不上吊才稀奇。然而这是个理想,而且只是个理想。由刚性需求、改善型需求、投资需求组成的三支买房大军的存在,房地产市场就不可能出现没人买房的现象,即使出现了也是短暂的。

笔者之所以认为不能简单地以“价涨量跌”的现象就判断接下来房价会出现拐点,是有事实依据的。经济学大家张五常先生讲究实证研究经济学,曾在香港街头卖桔子。本人也在数家房地产公司“卧底”了一段时间,仅以杭州而论,当下的“量跌”恐怕不是“买的人少了”这个让刚需们乐观的消息。就在这个周末,杭州某房产公司开放样板房,一时间看房者趋之若鹜;就在上个月末,杭州某楼盘新推房源百余套,引起数千人争相购买;就在昨天,某投资客拜托笔者,为其走关系购买某处房源,不惜“行贿”笔者。

二手房方面:最近交付的某楼盘,交房现场等待着饥渴的中介和投资客。这个07年首期开盘均价8000元/平方米的楼盘,仅在一月前房东们还是胆战心惊地在中介挂价16000元/平方米,而后怪不好意思地提价到18000元/平方米,由于期间需求者实在太多,如今房东们挂到2万元/平方米已经脸不红、心不跳了。

所以为什么会“价涨量跌”?不是需求少了,而恰恰是供给少了。以目前杭州的市场判断,供求简直太过旺盛,大部分楼盘数百套房源,客户积累均告几千人以上。所以是什么给了开发商以及二手房东们不断提价的胆量,当然是强烈的需求。

基于依然强烈的投资需求——各楼盘盘踞的投资客和刚性需求们,再谈二套房贷严控的政策性调整已经没有意义了,二套房贷政策带来的成本远低于投资客对于通货膨胀预期的成本计算。而由于前面几个月销售天量,早已让大部分开发商完成了全年的销售业绩,加上各类房企利用各种融资渠道改善现金流,目前房企正处于历史上较好的资金环境。手中有钱,市场上就不慌,让房地产商降价就很难。

一方面需求依然强烈,一方面开发商现金流良好,所以想房价下跌,还是期待明年,期待政府更严格的政策调整吧。当下的成交量下降,对高房价构不成威胁。笔者以为,随着金九银十的到来,各楼盘会大量增推房源,接下来的几个月房地产市场又将出现“量价齐升”的市场局面。

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