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张初:地王频现与楼市转冷  

2009-09-27 03:51:44|  分类: 原创 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     近期,部分城市房地产市场显露“降温”迹象,久违的“降价促销”也重回市场。不过,一些城市正上演的地价飙涨、各房企争夺“地王”的场面又让普通购房人心悬。房地产市场有句话被说得都“显老”了,叫作“房价推动地价、地价又推动房价”。我看前半句基本属实,后半句却未必了。

杭州著名房企,绿城的老总宋卫平刚在不久前的一次房地产会议上表示,现在的土地市场“有些疯狂”,自己拿地实属无奈地跟风之作。转眼之间,绿城就“无奈”地拿下苏州两块天价地块。而据统计,整个9月以来,绿城已在杭州、苏州、北京拿了5块地,总地价款高达100亿元。刚好和去年整个杭州主城区出让的住宅用地总价款相当。

“疯狂”的拿地背后,的确折射出开发商的无奈心态。“如果再不拿地,两年之后我们将无地开发”——出自宋卫平之语。相信这也是当下房企老总们的典型性心态。经历08年的市场不景气,大部分房企拿地谨慎,到今年房地产市场突然火爆性爆发之后,才蓦然发现手里的土地已明显储备不足。加上一些央企、国企各非房地产专业“人士”纷纷进入土地抢滩,房价推动地价已成了当下一个明显特征。

细究一些房地产企业老总的心态,实际是对楼市走向明显信心不足的。否则以豪爽著称的宋卫平,也不会一边去储备地块,一边还要喊着“无奈”了。毕竟目前的绿城房产,销售压力没有——早在一个月前已完成全年销售目标;资金压力也没有——400亿销售+250亿融资。剩下的唯一担心因素,就是未来市场的不确定性了。

曾有业内人士总结出一个结论,每当“中国地王”出现,就意味着房地产市场将转冷。我不清楚他的依据是什么,不过纵观这几年的楼市与“地市”的表现,倒的确有这样的“巧合”。依我看来,地王频现的现象除了仿佛给当下楼市注入“兴奋剂”,再次助长楼市疯狂之外,倒的确对房企而言没有什么好处。毕竟“兴奋剂”的作用有两大特性,一是:只起短暂作用,二是:超前预支体力。

在本轮地王频现的楼市盛象中,央企的进入尤其受人关注。这首先在于国家信贷的扩张过程里,央企是最大、最直接的受益者。但央企拿着银行的钱购买地王、进入楼市,本身就透露出这样一个信息,那就是连央企都觉得做其他行业还不如炒房、炒地。这一方面反映我国经济基本面依然需要调整的问题,一方面加剧了央企国企的低效率膨胀。同时还分流了进入实体经济的资金量,进一步影响了实体经济的恢复与发展。而任何行业的发展,都无法一直脱离经济基本面,包括正在集体狂欢当中的楼市。

除了因流动性过剩,企业“不差钱”外,当下楼市火爆的因素还在于社会上存在通胀预期,不少人想购买资产保值增值。其本质恰恰就在于当下实体经济不景气,制造业缺乏投资机会,从而导致资金大量流入楼市。

但无论如何,实体经济才是国家经济之根本。所以无论从什么方面考虑,地王频现,所导向的政府决策必然会严格控制资金流向的方向转变。而政府近期严查囤地、物业税开征的研究等等,亦是地王频现所带来另外一项“副作用”。因此地王的频频出现,没准还正是楼市转冷的一个指标。

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