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房地产市场的不“市场”  

2009-09-11 02:42:00|  分类: 原创 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                                                                                                     张初

 在08年成交量萎缩,房价开始下行的时候,这样的声音是听不见的。只有当09年的“春”来到之后,开发商们才又开始叫唤“中国的房地产市场不够市场”了,大有要减少政府调控的意思。排除其他不谈,政府本身就是土地的所有者和土地的供应者,本身就是房地产市场的一部分,因此政府调控行为可以说正是市场行为的一部分。况且住房问题关系国计民生,房地产如何能不接受政府调控?

最近地王频出,对于土地出让方的地方政府,我想大概也乐见其成。但是高价地同样也存在高风险,如果政府监管不严,我想最后风险会转接到政府头上。比如开发商拿了土地后,并不急于开发,期待地价上涨或者房价继续上涨后再开发。如果市场转变,开发商要么继续捂地,积压市场风险,要么就干脆退地,将市场风险直接转嫁给了地方政府。而相对退地所承担的保证金而言,囤地带来的预期收益要远远大于风险。

然而就土地监管而言,地方政府的一些相关政策就执行得不够到位,比如限期开发的问题,相信不少城市的房产商并没有遵守这条规定,许多土地就囤着一直没有开发。前段时间广东查出的几十幅未开发地王就是一例,潘石屹称有些开发企业手上的地可以开发几十年也是一例。而政府的规定也存在难以操作性:比如什么叫动工什么叫开发,是不是只要叫辆挖土机到工地上挖一挖就算是开发了?这还真的不如潘石屹所言,把土地留给农民种种菜也好呢。笔者也见过有些城市对囤地企业的处罚,那些早已被开发商收入囊中的土地,上面真的结满了火红的西红柿。而地方政府也只是象征性地每年挑选个时间、挑选个地点、再挑选个媒体,热热闹闹去处罚一片“菜地”。

从市场层面上来说,开发商目前的“挤牙膏”式开盘,也很说明了当前的房地产市场简直“太自由市场”了。当下的房地产市场是个怎么样的局面?具体数据恕笔者懒得去查了,简单概括为房价飞涨、销售猛增,不少企业甚至已经提前完成了全年销售计划。而就在这种“量价齐升”的情况下,房产商们依然奉行“挤牙膏”式的开盘,每次推出一点点房源,引来上千需求,结果又是排队又是摇号,可以说人为地制造出了抢购局面。

但是请不要忘了,政府是有不许捂盘惜售的相关规定的。仅以杭州为例,在房价暴涨、开发商竞相捂盘惜售的2007年,杭州市也曾出台“3万平方米预售”政策,即总项目规模在3万平方米以上的楼盘,开发商须以3万平方米为预销售规模申报的最小单位。但随着去年楼市转淡,这一政策也不了了之。而在当前楼市供应量明显不足的情况下,明明已经领出预售证,但摆在那里就是不卖的楼盘也大有盘在。或者领出同一预售证的几百套房子,却分了几次开盘。也许有人会反驳说这是开发商的市场行为,但本文开头已说,地方政府调整政策,本身也是土地出让方的市场行为。况且,在中国,市场经济可以离开政府监管吗?

此外,近期有家杭州的媒体报道称,自8月起,杭州市政府要求针对眼下楼市情况加大楼市“开工量和预售量”。和2007年的“3万平方米起售政策”相比,今年的政策有所区别,要求已达到预售条件的房源一次性开盘。即一个楼盘新推房源,需先由建委出具工程形象进度鉴证单,建委会派人去施工现场查实哪几幢楼已达到了预售条件,然后,房管部门参照形象进度鉴证单,决定预售证的开盘套数。

据杭州市房管局市场处介绍,以前形象进度鉴证单上哪怕有好几幢房子,但在申领预售证时可以根据开发商要求只开一部分,而现在必须全开。笔者也从一些开发商处得知,近期建委在出具形象进度鉴证单时也不允许开发商漏报少报。

然而,据笔者观察,杭州8月底开盘的几个楼盘,似乎并没有加大推盘量。不知接下来的楼市,是否依然会“房地产市场很市场”呢?

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