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张初:刚需买房请等等  

2009-08-31 01:54:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近王石抛出“楼市未到拐点”一说,引发了楼市各方面的关注,一如其一年前抛出并准确命中的“楼市拐点论”所引发的楼市风暴。不过我们要注意王石的语境,楼市未到拐点,那说明这个楼市具备拐点,言下之意为:不是不拐,时间未到而已。

与牛刀等人不同,笔者认为在未来十年时间内,楼市即使存在泡沫,也绝不会出现泡沫破裂的情况。这里面有很多因素,包括人口红利、城市扩大,以及政府出于相关利益的考虑等等。论证过程极为复杂,不应简单妄下结论。

但无论楼市多么火爆、房产品价格多么高昂,市场规律下,房价必然会有个跌荡起伏的过程,这是经济周期下的必然规律。也正出于这个基本条件,笔者认为楼市刚需们,实在不应该继续趟目前楼市的这趟浑水,而应该把买房的计划暂时缓一缓了。

以目前笔者所在沪杭等地的楼市为例,其面临以下四个情况:一、存量房数量过少;二、去年土地供应减少;三、投资需求的强劲;四、开发商资金充裕。简单总结一下,其他一线城市、部分二线城市的房地产市场也基本面临这样四个情况。基于这么四个情况,这些城市的房价想不高涨都难,短期内房价也很难回落。

从另外一方面来说,当前的楼市需求,还是以投资客为多。这点笔者与数家开发商交流后,结论也得到了肯定,从市场的反馈来看,一般而言投资需求与刚性需求比例大概为70%比30%,这当然是个大概数字,不同楼盘应该具体分析,然而大致应该如此。杭州最近一些开盘的楼盘,所推房价已经超出2007年的最高点,市区二手房也平均每平方米涨价2000-4000元左右。市场需求却依然非常强大。新闻报道中我们也可以经常性地看到:某楼盘百余套房源,遭遇数千需求,开盘当前即告售罄等等。笔者在楼盘现场观察,以及通过政府相关网站查询,发现这些楼盘的的确确是销售出去的,并不存在虚假销售的问题。

其实也不用笔者解释,各位博友同样可以亲身感受到周边的购房氛围,在杭州、上海等这样的城市,已经出现了一房难求的局面。笔者接触一些投资客后发现,在通胀预期下,房产品已经成了他们唯一可以投资及保值的产品。这些投资客的钱多而投资渠道少,投资房产品,即使在未来一年两年内房产品出现降价,但在更长一点的时间内,必然又会出现一波上涨的行情。投资客大部分资金都比较充裕,能够抵御短期的市场下滑而不至于出现破产的情况。除非楼市出现大的泡沫破灭,在十年二十年内一蹶不振,但这样的情景笔者以为恐怕不会出现。即使如日本、欧美这样出现经济泡沫破灭,在比较长的时间内,房价依然会回复到比较高的水平。所以从长期来看,对投资客而言,当下的楼市风险并不可怕。

但是笔者以为,对资金比较紧张的刚性需求而言,则大可不必去趟当下楼市这场浑水了。目前的房价,对很多刚需来说实在太高了,购买房子绝对会严重影响其生活品质。而且因为市场供给小,需求大,当下购买的房子也未必适合刚性需求的居住条件。因为房价太高,刚需往往被迫挤到偏远的郊区购房或者购买一些品质不高的房源。高额的贷款,如果在未来的时间内,刚需们如果出现收入方面的问题,也极有可能面临个人的金融危机。

随着目前楼市累积的市场风险,笔者相信政府会在短期内,出台一些利率、信贷等方面的政策调整。而且2009年也必然会是一个土地集中供应的大年,开发商开工热情高涨、开发节奏加快,在开发周期内市场供应会极具增大。这些现象会直接导致一个市场层面,即在明年中旬这样一个短期内,房价会出现一波下行。

投资客考虑的是长线,而普通刚需,笔者以为应该考虑下短线,毕竟忍耐一段时间,可以省下很多资金,买到更合适的房子。笔者认为广大刚需还是应该买房子,即使购买房子需要付出较高成本,但买房子应该看准市场,该观望的时候不妨观望一阵。当然,以上言论仅供参考,毕竟中国楼市还有一只看不见的手在操控。

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