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杭州以及大部分城市房价还要涨  

2009-08-18 21:36:39|  分类: 原创 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                                                                                                       张初

 是房价带动地价,还是地价带动房价,孰先孰后,其实无须分辨,这本是一对情人,谁勾引得谁,又何必分得那么清楚,互相协作那是铁板钉钉的事实。

18日下午,杭州两块土地最终拍价一出,顿时又引起杭州房地产市场一片哗然。位于杭州董家新村附近的26号地块,最终以楼面均价16938元/平米成交,而董家新村此前的二手房价格仅为12000元/平米左右,距离此地块不远的天阳上河等新楼盘,价格也就在14000元/平米左右。在这样一个房价已经高得老百姓高呼受不了的市场条件下,面粉价格彻底高过面包,高企的地价必然带动周边房价新的一轮上涨。

如果说26号地块已经让人心脏显得有点受不了,那么接下来的29号地块,最终以溢价225%,楼面均价24295元/平米成交则更让人惊呼不已了。这个价格已经创下杭城新纪录,略高于西湖八号公馆当初创下的24032元/平米的住宅楼面地价纪录。这个距离吵杂的高架桥只有几百米远的地块准备造出多少价格的房子呢? 当年西湖八号公馆曾经以天价房,荣耀地登上了《经济半小时》。但那毕竟是距离西湖几百米的别墅,而不是距离高架几百米的公寓。   

从技术层面上分析,29号地块容积率只有1.4,并且有限高的要求,所以只能做多层公寓。在仅有两万多平方米的土地上,如何做出价格至少要在3万元以上才能勉强保本(财务、建安成本往低里计算)的房子,对开发商也是一个难度。参考西湖八号公馆以及房地产企业大部分做法,这个地块必然造就价格昂贵的高端产品,每平方米4、5万元完全有可能。尽管此前地块周边二手房价格也就徘徊在12000元-18000元之间。

地价带动房价上涨,已是一个不争的事实。杭州地王频频出现,官方统计的存量房已不足6000套,照目前这样的形势,杭州房价怎么可能不涨?被“投资”、“涨价”等等字眼染红了双眼的二手房东又怎么可能不坐地起价?尽管据最近统计数据,杭州二手房成交量有略微下降,但成交价格却屡创新高。无论从市场面分析——供不应求;还是从土地市场分析——地价超过房价,早以收回资金,无多少房可卖的房地产企业,经过土地市场“饥饿疗法”后,很难不将手上的房价往上调高。所以也难怪杭州有的相关房地产专家会高呼,杭州市区房价应该朝着4万元/平方米挺进了。

况且这种开发商高价拿地的新闻,在某种程度上还加大了人们对房价上涨的预期,从而刺激投机分子更为疯狂地购房,以及引起普通购房者恐慌性购房。尽管开发商这种近乎疯狂的拿地行为,会给房地产企业、资本市场、金融系统乃至整个经济带来更大的泡沫破裂的风险。但不可否认的是,对目前不缺钱不缺胆量也不缺市场唯独缺地缺理智的开发商来说,高价拿地是个必然,是个维持大家继续做梦的必要条件,在这样的背景下,杭州以及许多一线城市,高房价似乎无法遏制地会往更高的方向前进。

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