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房价必将在争议声中继续上涨  

2009-08-13 20:33:39|  分类: 原创 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                                                                                             张初

房价到底高不高?房价多少才合适?

以上两个问题,不同身份的人,答案自然不同。尤其是后一个问题,在目前价量齐升的背景下,恐怕更难有一个标准的答案。

笔者作出判断之前,先讲一讲凯恩斯的美女投票论。凯恩斯曾将股票比喻为美女投票,认为:“一般人的投资,可以看作这样的投票,投票者在100张照片中选出最漂亮的6个美女,如果他们的选择最接近全体投票者的平均偏好,就可以获得奖金。”在这种情况下,即使投票者选择自己确认为最漂亮的美女,也不一定能够得到奖金。因为问题不在于到底谁真的最漂亮,而在于全体投票者的判断如何。

仅以资产而论,房产与股票并不两样。所以,平均的意见会怎样,才是判断当前房价的一个依据。由于房价受收益与利率的变化、预期收益变化的影响,目前中国的房价已经不能简单由房价收入比或者房价租金比来判断,更不能以房产品成本来作为判断的依据了。很多人说现在的房价存在泡沫,现在房价虚高,这个笔者不否认却也不能承认。泡沫指现实资产价格与实地资产价格的差,由于实体经济价格的测定非常困难,泡沫存不存在?泡沫有多大?笔者相信,国内目前还没有任何一个经济学家可以作出准确的判断。某些学者一直看空房市,高喊房价虚高,笔者认为实际上是对具有购房需求的人极为不负责任的行为。因为好听的未必好受,某些刚需的买房经历就是实实在在的证明。一直作为唱空斗士的牛刀,不就在前不久的一档节目中号称自己在房价低位的时候买了房么?

在刚刚举办的“2009博鳌房地产论坛”上,中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生对当前的房地产市场,有一个简短而真实的发言。笔者概括为:大部分城市房地产市场回暖,成交量迅速上升;房价同比环比增长;房屋供给量严重不足;土地市场大热,地王频频出现。如果再从微观上分析,各地城市购房需求依然非常强烈,以笔者所在的上海、杭州为例,甚至出现了大部分新推房源楼盘一房难求的情况。究其原因,无非也就是买房者对房价预期收益判断良好,认为当前投资房产品是抵御未来通货膨胀的少数几个投资途径之一。

一方面供给严重不足,需求旺盛,人们对房产的保值增值预期仍然比较强烈;一方面通过前几个月的快速回暖,大部分房地产企业解决了资金问题,甚至到了有钱无地无房可卖的局面。在接下来的一段时间内,房价要下跌预计非常困难。加上房地产行业对中国当前整体经济环境的影响,国家的货币政策、信贷政策也不可能在短期里发生大的调整,笔者个人认为在未来几个月内,房价依然会在争议声中继续上涨。由于对于未来更长的一段时间,笔者无法对房价作出判断,所以对资金并不充裕的刚性需求也无法作出建议。

当下的房产品已是一种资本运作的方式,而不仅仅是一个居住概念。除非房地产、股票等资产价格的上升已经面临泡沫破裂的危险,否则将降低房价寄托于政府调控,短期内是一种奢望。如果把买房希望寄托在房地产企业的社会责任感上,则是一种可笑行为了。

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